Kaufnebenkosten Haus: Berechnung und bundesweite Übersicht

Was sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie?

Als Kaufnebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum Kaufpreis deiner Immobilie entstehen. Dazu zählen etwa die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Maklerprovision. Man unterscheidet zwischen den obligatorischen und den flexiblen Kaufnebenkosten:

• Zu den obligatorischen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Grundbuchkosten der Baufinanzierung, die dir in jedem Fall entstehen. Wichtige Information am Rande: Wenn du bei der Traumhausverlosung ein Haus gewinnst, haben wir bereits die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sowie die Notarkosten für dich übernommen.

• Die flexiblen Kaufnebenkosten sind die, die je nach Zustand und Ausgangslage des Hauses hinzukommen können. Dazu zählen Finanzierungsnebenkosten, Maklerprovision, Modernisierungskosten oder auch die Kosten für deinen Umzug.

Wie setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen?

Beim Hauskauf kommen neben dem Kaufpreis noch einige zusätzliche Kosten auf dich zu, die du am besten von Anfang an bei der Finanzierung mit einplanst.

• Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (siehe unsere Grafik samt Auflistung weiter unten).

• Für Notar und Grundbuch zahlst du pauschal etwa 1,5 Prozent. Konkret geht es um die Beurkundung des Kaufvertrags und die Einträge im Grundbuch.

• Die Maklerkosten kommen mit bis zu 7,14 Prozent noch einmal dazu; seit 2020 ist jedoch gesetzlich geregelt, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, sodass du „nur“ bis zu 3,57 Prozent zahlst. Verantwortlich dafür ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ – kompliziert im Namen, aber im Ergebnis kann es dir den Hauskauf um mehrere tausend Euro vergünstigen.

Weitere mögliche Kosten sind Finanzierungsnebenkosten (z. B. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten), Gutachten bzw. Bodengutachten bei Baugrundstücken, Umzug, Renovierung und erste Möbel sowie Versicherungen wie Wohngebäude-, Elementar- oder Bauherrenhaftpflichtversicherung bei Bau oder Sanierung – sinnvoll für Risikoschutz und Werterhalt.

Kaufnebenkosten eines Grundstücks

Wenn du selbst baust, macht der Grundstückskauf etwa 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten aus. Das ist allerdings nur eine grobe Schätzung, da die Grundstückspreise je nach Lage und Nachfrage stark variieren. Dazu kommen Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, die ebenfalls bei 10–15 Prozent des Grundstückspreises liegen. Ein Bodengutachten, das je nach Baugrund sinnvoll ist, schlägt mit 0,3–0,5 Prozent der Baukosten zu Buche. Zu den Grundstückspreisen siehe auch den Artikel auf drklein.de.

Kaufnebenkosten berechnen – so geht’s

Faustregel: Plane 9–15 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten – abhängig von Bundesland und Maklerbeteiligung.

Beispielrechnung (400.000 € Kaufpreis, Hamburg)

• Grunderwerbsteuer (5,5 %): 22.000 €

• Notar & Grundbuch (~1,8 %): 7.200 €

• Maklerprovision Käuferseite (3,57 %): 14.280 €
  Summe Kaufnebenkosten: 43.480 € (~10,87 %)

Tipp: Ein interaktiver Kaufnebenkosten‑Rechner mit Eingaben von Kaufpreis, Bundesland und Maklerprovision kann dir dabei helfen, deine eigenen Kaufnebenkosten zu ermitteln.

Finanzierung: Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Beim Kauf eines Eigenheims kannst du die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich absetzen. Wenn du jedoch vermietest, gibt es dafür Vorteile: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren erhöhen dann die Abschreibungsbasis und wirken sich positiv auf Steuerlast und Finanzierung aus. Auch Fahrtkosten zu Besichtigungen und Behördengängen kannst du geltend machen. Achtung: Im Zuge der Grundsteuer-Reform wurden in vielen Regionen neue Grundsteuerwerte eingeführt (betrifft die laufende Grundsteuer, nicht die Grunderwerbsteuer) – wer vermietet, sollte aktuelle Bescheide prüfen.

Spartipps: So reduzierst du Kaufnebenkosten

Es lohnt sich, die Maklerkosten zu prüfen – direkte Käufe oder verhandelte Provisionen können die Käuferseite spürbar entlasten. Auch ein Vergleich der Finanzierungsnebenkosten zwischen Banken und Vermittlern zahlt sich aus, ebenso eine gute zeitliche Planung, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden und Fristen im Bauträgervertrag einzuhalten. Gutachten solltest du bewusst nur dort beauftragen, wo sie echten Informationsgewinn bieten, etwa ein Bodengutachten beim Neubau. Förderkredite oder Sanierungszuschüsse können die Gesamtkosten zusätzlich senken, und ein Vergleich der Versicherungspakete lohnt sich – ohne dabei zu überversichern.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten je Bundesland?

Die Kaufnebenkosten variieren von Bundesland zu Bundesland deutlich: Am günstigsten kommst du derzeit in Bayern und Sachsen davon, am teuersten in Brandenburg, Berlin und einigen weiteren Ländern. Notar- und Grundbuchkosten sind mit 2,0 Prozent des Kaufpreises überall gleich, ebenso die Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent. Die folgende Tabelle zeigt die Gesamtbelastung im Überblick:

Welche Versicherungen solltest du bei den Nebenkosten eines Hauskaufs einplanen?

Ein Punkt wird bei den Kaufnebenkosten oft übersehen: die Versicherungen, die du als Immobilienbesitzer von Anfang an unbedingt in deine Nebenkosten einrechnen solltest. Sie schützen dich nicht nur vor finanziellen Risiken, sondern sichern auch langfristig den Wert deiner Immobilie und dein Vermögen ab.

• Wohngebäudeversicherung – dein wichtigster Basisschutz

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – damit du nicht haftest

• Elementarversicherung – wichtiger Zusatzschutz

• Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung – bei Neubau oder Sanierung

• Wohngebäude-Rechtsschutz – für alle Fälle

Fazit: Plane Versicherungen von Anfang an ein.

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören nämlich nicht nur Steuern, Gebühren und Notarkosten. Auch die richtigen Versicherungen solltest du unbedingt einplanen. Sie schützen dich langfristig vor finanziellen Risiken und sorgen dafür, dass dein Zuhause sicher und wertbeständig bleibt.

Je früher du dich darum kümmerst und passende Policen vergleichst, desto besser kannst du deine Gesamtkosten einschätzen und bist auf der sicheren Seite.

Dein Vorteil bei der Traumhausverlosung

Wer bei der Traumhausverlosung gewinnt, startet mit einem entscheidenden Vorteil: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag sind bereits übernommen. Das entspricht – je nach Bundesland und Kaufpreis – mehreren zehntausend Euro Ersparnis. Wer diese Zahlen einmal durchgerechnet hat, weiß auch, warum das für viele ein starkes Argument ist: Was bleibt, ist die sinnvolle Planung von Versicherungen direkt zum Einzug, ein realistisches Budget für Umzug und Erstausstattung sowie individuelle Wünsche bei Modernisierung, je nach Hauszustand und Geschmack.

Verwendete Quellen: drklein.de, immoverkauf.de, hauskredite.de, ftd.de