Wie hoch sind die Nebenkosten für das Traumhaus am Tegernsee eigentlich?

Stell dir vor, das Traumhaus am Tegernsee gehört dir. Bevor du ans Gewinnen denkst, lohnt ein nüchterner Blick auf die Zahlen: Was kostet ein Haus in dieser Größenordnung (2.800.000 €) tatsächlich im Unterhalt? Wir haben dir alle Posten zusammengestellt, die als neuer Besitzer auf dich zukommen würden.

Tegernseehaus-Kosten im Überblick

Alle Werte sind gerundet und gelten für einen durchschnittlichen Vier-Personen-Haushalt. Zu den Gesamtkosten kommt noch die Grundsteuer hinzu *.

Gut zu wissen: Eine Nutzung des Traumhauses als Zweitwohnsitz ist nicht möglich. Deshalb fällt in dieser Aufstellung auch keine Zweitwohnsitzsteuer an. Mehr Details zu der Zusammensetzung der einzelnen Kosten findest du nachfolgend in diesem Artikel.

Stromkosten

Für eine erste Einschätzung kannst du zunächst mit durchschnittlichen Stromverbrauchswerten arbeiten. Diese werden regelmäßig aktualisiert und unter anderem vom Stromspiegel sowie co2online veröffentlicht. Für einen Vier-Personen-Haushalt kannst du für den Haushaltsstrom je nach Nutzungsverhalten realistisch mit etwa 4.000 bis 5.500 kWh pro Jahr rechnen⁽¹⁾⁽³⁾. Weinkühlschrank, Sanarium und Cold-/Hot-Tub, alles in dem Traumhaus am Tegernsee mit enthalten, sind dort schon berücksichtigt. Damit kommst du auf Stromkosten von ca. 1.600 € bis 2.000 € pro Jahr, also etwa 130 € bis 170 € pro Monat.

Der Stromverbrauch errechnet sich aus den Verbrauchsquellen im Haushalt und der Personenanzahl. Mit steigender Personenanzahl sinkt der Verbrauch pro Kopf, weil große Geräte wie Kühlschrank, Waschmaschine, Backofen oder Fernseher häufig gemeinsam genutzt werden.

Heizungskosten

In deinem Traumhaus steht dir eine moderne und effiziente Gas-Brennwertheizung zur Verfügung, die das Haus zuverlässig mit Wärme und Warmwasser versorgt. Durch die Brennwerttechnik nutzt sie die eingesetzte Energie besonders effizient. Zusätzliche Solarthermie-Kollektoren erzeugen Sonnenenergie und unterstützen die Warmwasseraufbereitung.

Absolut sparsam und effizient: Mit einem Endenergiebedarf von nur 38,3 kWh/(m²·a)⁽²⁾ verbindet das Haus großzügiges Wohnen mit hoher Energieeffizienz. Deine ungefähren jährlichen Gaskosten liegen bei durchschnittlichen Verbräuchen bei ca. 1.500 € bis 1.800 €⁽⁴⁾.

Ergänzend steht dir im Wohnbereich ein gemütlicher Kamin zur Verfügung, der an kalten Wintertagen zusätzliche Wärme und Atmosphäre bringt. Für Brennholz solltest du je nach Nutzung mit etwa 100 bis 200 € pro Jahr kalkulieren. Hinzu kommt die gesetzlich vorgeschriebene Kehrung und Überprüfung durch den zuständigen Schornsteinfeger, die üblicherweise mit rund 50 € pro Jahr zu Buche schlägt⁽⁵⁾.

Inklusive Kaminholz kannst du insgesamt mit ca. 1.600 € bis 1.900 € pro Jahr rechnen, also etwa 130 € bis 160 € pro Monat.

Wasser- und Abwasserkosten

Wie hoch der Wasserverbrauch ausfällt, hängt vor allem von deinem Nutzungsverhalten ab. Laut Statistischem Bundesamt lag der tägliche Wasserverbrauch pro Person 2023 bei durchschnittlich 122 Litern. Für einen Vier-Personen-Haushalt ergibt das einen Jahresverbrauch von rund 170 bis 190 Kubikmetern⁽⁶⁾.

Für Trinkwasser fallen verbrauchsabhängig rund 1,71 € pro m³ an. Die Abwasserkosten setzen sich aus einer Grundgebühr von 0,60 € pro m² Geschossfläche und Jahr sowie einer Schmutzwassergebühr von 1,93 € pro m³ zusammen. Hinzu kommt für die befestigten Flächen eine Niederschlagswassergebühr von ca. 322 € pro Jahr⁽⁷⁾.

Bei einem beispielhaften Vier-Personen-Haushalt mit rund 160 m³ Wasserverbrauch ergeben sich damit insgesamt rund 1.100 € pro Jahr für Trinkwasser und Abwasser.

Je nach Verbrauch kannst du mit ca. 1.100 € bis 1.400 € pro Jahr rechnen, also etwa 90 € bis 115 € pro Monat.

Abfallgebühren

Die Abfallgebühren erhebt die zuständige kommunale Abfallwirtschaft. Sie setzen sich aus Grundgebühren sowie den Kosten für Behältervolumen und Leerungshäufigkeit zusammen.

Für dein Traumhaus am Tegernsee fallen aktuell rund 270 € Abfallgebühren pro Jahr an (Stand 2026). Darin enthalten sind eine 120-Liter-Restmülltonne mit zweiwöchentlicher Leerung, eine 120-Liter-Biotonne mit wöchentlicher Leerung sowie eine 240-Liter-Papiertonne⁽⁸⁾. Das sind etwa 23 € pro Monat.

Nicht enthalten sind Sonderleistungen wie die Abholung von Sperrmüll oder Elektrogeräten. Diese lassen sich bei Bedarf separat beim Wertstoffhof anmelden bzw. abgeben.

Versicherungen

Für dein Traumhaus sind zwei zentrale Policen relevant:

• Wohngebäudeversicherung: Das Wohnhaus sollte gegen Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser/Rohrbruch, Sturm/Hagel sowie gegen Elementarschäden wie Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch und weitere Naturgefahren abgesichert sein. Auch die PV-Module auf dem Dach sollten mitversichert werden.

• Hausratversicherung: Sie sichert deinen Hausrat gegen Feuer, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ab.

Wie umfangreich dein Versicherungsschutz ausfallen soll und welche Versicherungssummen passend sind, hängt von deiner persönlichen Situation und deinem Sicherheitsbedürfnis ab. Je nach Tarif, Leistungsumfang und Anbieter solltest du für Versicherungen mit jährlichen Kosten von etwa 1.500 € bis 2.200 € rechnen^(9)(10), also etwa 125 € bis 185 € pro Monat. Bei besonders umfangreichem Schutz können die Beiträge entsprechend höher ausfallen.

Steuern - Grundsteuer

Als Eigentümer zahlst du jährlich die Grundsteuer B. Diese wird in Bayern seit 2025 nach der Größe des Grundstücks und der Wohnfläche berechnet, der Wert der Immobilie spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Auf den daraus ermittelten Grundsteuermessbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz von 430 % an.

Für ein Grundstück dieser Größe und Bebauung ergibt sich, ausgehend von den für das Objekt festgesetzten Messbeträgen, eine jährliche Steuerlast von ca. [XX] €⁽¹¹⁾, also etwa [XX] € pro Monat.

Keine Zweitwohnsitzsteuer

Da eine Nutzung des Traumhauses als Zweitwohnsitz nicht möglich ist, musst du hier keine Zweitwohnsitzsteuer einplanen.

Warum eine Hausverlosung überhaupt rechtlich zulässig ist und wie die Übernahme des Gewinns funktioniert, erklären wir dir im Artikel zur Legalität von Hausverlosungen in Deutschland.

Was bedeutet das im Vergleich zum Durchschnitt?

Zahlen allein sagen noch nicht, ob das viel oder wenig ist. Deshalb haben wir sie mit dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes verglichen. Er zeigt, was Haushalte in Deutschland im Durchschnitt für Betriebskosten zahlen: 2,67 € pro m² und Monat im Abrechnungsjahr 2024 (12), davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser.

Für einen fairen Vergleich haben wir nur die Positionen herangezogen, die in beiden Rechnungen vorkommen: Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müll sowie Versicherungen. Haushaltsstrom und Grundsteuer sind nicht enthalten. Das Traumhaus hat ca. 310 m² Wohn- und Nutzfläche.

Hochgerechnet auf 310 m² ergäben sich beim Bundesdurchschnitt für diese vier Positionen rund 657 € pro Monat. Im Traumhaus liegst du mit ca. 373 € bis 481 € pro Monat deutlich darunter, also rund 27 bis 43 % unter dem Durchschnitt. Den größten Unterschied macht die Heizung: Das Haus braucht dank Brennwerttechnik, Solarthermie und Energieeffizienzklasse A deutlich weniger Energie als der typische Wohnungsbestand.

Zur Einordnung: Der Betriebskostenspiegel bezieht sich auf Mietwohnungen. Als Eigentümer eines Hauses trägst du zusätzlich Kosten, die dort nicht auftauchen, etwa für Haushaltsstrom und Instandhaltung. Als grobe Orientierung, wie sich deine Kosten zum Durchschnitt verhalten, taugt der Vergleich trotzdem. Genau das ist es, was diesen Kostencheck so wichtig macht: Er zeigt dir schwarz auf weiß, was dich im Traumhaus am Tegernsee als Besitzer wirklich erwartet, ganz ohne böse Überraschungen.

Was dich in der Region rund um den Tegernsee erwartet, erfährst du im Umgebungscheck zum Tegernseer Tal.

*Alle genannten Kosten und Angaben dienen der Orientierung und basieren auf durchschnittlichen Erfahrungswerten oder öffentlich zugänglichen Quellen. Die tatsächlichen Kosten können je nach Region, individueller Nutzung sowie aktuellen Marktpreisen variieren. Eine Gewähr für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird nicht übernommen. Die Angaben stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar.

Quellen:

(1) Stromspiegel / co2online – Durchschnittlicher Stromverbrauch im 4-Personen-Haushalt (Einfamilienhaus), Stand 2025

(2) Energieausweis des Objekts (Bedarfssausweis nach GEG)

(3) Örtlicher Grundversorger – Strompreise (Grundversorgung)

(4) Örtlicher Grundversorger – Gaspreise (Grundversorgung)

(5) Regionales Schornsteinfegerhandwerk – übliche Gebühren für Kehrung/Überprüfung / vorliegender Bescheid, Stand 2026

(6) Statistisches Bundesamt (Destatis) – Wasserverbrauch pro Kopf und Tag, 2023

(7) Örtlicher Wasser-/Abwasserversorger – aktuelle Verbrauchs- und Grundgebühren, Stand 2026

(8) Zuständige kommunale Abfallwirtschaft – Gebührensätze für die Abfallentsorgung, Stand 2026

(9) Marktübliche Vergleichsrechner und Faustregeln für Wohngebäudeversicherungen mit Elementarschutz (Stand 2026)

(10) Marktübliche Vergleichsrechner und Faustregeln für Hausratversicherungen mit Elementarschadendeckung (Stand 2026)

(11) Kommunale Hebesätze zur Grundsteuer B in Bayern, vorliegender Bescheid, Stand 2026

(12) Deutscher Mieterbund – Betriebskostenspiegel für Deutschland, Abrechnungsjahr 2024

Hinweis: Alle Angaben sind Richtwerte auf Basis aktueller Bescheide, Verträge und anerkannter Statistiken für einen durchschnittlichen Vier-Personen-Haushalt. Der tatsächliche Verbrauch hängt vom individuellen Nutzungsverhalten ab.