Wie hoch sind die Nebenkosten für das Traumhaus mit Ostseeblick eigentlich?

Damit du besser einschätzen kannst, was das Traumhaus mit Ostseeblick im Wert von 2,1 Mio. € kostet, haben wir dir alle Kosten zusammengestellt, die dich als neuen Besitzer erwarten würden.

Kosten im Überblick

• Stromkosten (inkl. Wärmepumpe für Heizung & Warmwasser): ca. 2.800 € - 3.400 € pro Jahr

• Zusatzheizkosten (Kaminofen & Schornsteinfeger): ca. 150 € - 250 € pro Jahr

• Wasser- und Abwasserkosten: ca. 1.000 € - 1.100 € pro Jahr

• Abfallgebühren: ca. 150 € im Jahr

• Versicherungen: ca. 1.500 € - 2.200 € pro Jahr

• Grundsteuer: ca. 1.000 € pro Jahr

• Zweitwohnsitzsteuer (optional): ca. 3.000 € - 4.000 € pro Jahr

Kosten ohne Zweitwohnsitz

Die geschätzten jährlichen Gesamtkosten ohne Zweitwohnsitzsteuer belaufen sich je nach individuellem Lebensstil auf ca. 6.600 € - 8.100 € pro Jahr. Das sind monatliche Kosten von ca. 550 € - 680 €.

Kosten mit Zweitwohnsitz

Die geschätzten jährlichen Gesamtkosten mit Zweitwohnsitzsteuer belaufen sich je nach individuellem Lebensstil auf ca. 9.600 € - 12.100 € pro Jahr. Das sind monatliche Kosten von ca. 800 € - 1.050 €.

Mehr Details zu der Zusammensetzung der einzelnen Kosten findest du nachfolgend in diesem Artikel.

Stromkosten

Für eine erste Einschätzung kannst du zunächst mit durchschnittlichen Stromverbrauchswerten arbeiten. Diese werden regelmäßig aktualisiert und unter anderem vom Stromspiegel sowie co2online veröffentlicht ⁽¹⁾. Für einen Vier-Personen-Haushalt liegt der reine Haushaltsstromverbrauch – je nach Nutzungsverhalten – realistisch bei etwa 4.000 bis 5.500 kWh pro Jahr.

Dein Traumhaus mit Ostseeblick wird zudem komplett elektrisch beheizt: Eine Erdwärmepumpe (Sole/Wasser) versorgt sowohl die Heizung als auch die Warmwasserbereitung – wie das genau funktioniert, erfährst du im nächsten Abschnitt. Laut Energieausweis des Objekts erreicht das Gebäude die Effizienzklasse A+ mit einem Endenergieverbrauch von nur 24,33 kWh/(m²·a)⁽²⁾. Das ergibt einen Jahresverbrauch von ca. 4.000 bis 5.000 kWh für Heizung und Warmwasser zusammen – ein ausgesprochen sparsamer Wert.

Zusammen kommst du damit auf einen Gesamtstromverbrauch von etwa 8.000 bis 10.000 kWh pro Jahr. Der aktuelle Arbeitspreis in der örtlichen Grundversorgung liegt bei ca. 31 Cent pro kWh (brutto) zzgl. eines monatlichen Grundpreises⁽³⁾. Damit ergeben sich jährliche Stromkosten von etwa 2.800 € bis 3.400 €.

Heizungskosten

Weil dein Traumhaus vollelektrisch über die Erdwärmepumpe beheizt wird, steckt der Großteil der Heizkosten bereits vollständig in der Stromrechnung oben – separate Öl-, Gas- oder Fernwärmekosten fallen nicht an. Das ist einer der großen Vorteile dieser Heiztechnik: keine zusätzliche Belieferung, kein Tankwagen, keine separate Jahresabrechnung.

Aber wie funktioniert eigentlich eine Sole-Wasser-Wärmepumpe? Über Erdsonden oder -kollektoren im Garten wird eine frostsichere Flüssigkeit – die „Sole“ – durch das Erdreich geleitet, wo sie die dort gespeicherte, ganzjährig recht konstante Wärme aufnimmt – selbst im Winter liegen die Temperaturen einige Meter unter der Erde deutlich über 0 °C. Diese Wärme wird über einen Kompressorkreislauf auf ein höheres Temperaturniveau „gepumpt“ und an das Heizwassersystem im Haus abgegeben. Aus 1 kWh eingesetztem Strom entstehen so im Schnitt 3 bis 5 kWh nutzbare Wärme – ein Vielfaches dessen, was eine klassische Heizung aus der gleichen Energiemenge gewinnt. Genau dieses Prinzip macht die Erdwärmepumpe zu einer besonders klimafreundlichen Heizlösung.

Ergänzend steht dir im Wohnbereich ein gemütlicher Kaminofen zur Verfügung, der an kalten Wintertagen zusätzliche Wärme und Atmosphäre bringt. Für Brennholz solltest du – je nach Nutzung – mit etwa 100 bis 200 € pro Jahr kalkulieren. Hinzu kommt die gesetzlich vorgeschriebene Kehrung und Überprüfung durch den zuständigen Schornsteinfeger, die üblicherweise mit rund 50 € pro Jahr zu Buche schlägt.⁽⁴⁾ Insgesamt kannst du für diese Zusatzheizkosten mit etwa 150 € bis 250 € pro Jahr rechnen.

Wasser- und Abwasserkosten

Wie hoch der Wasserverbrauch ausfällt, hängt vor allem vom individuellen Nutzungsverhalten ab. Laut Statistischem Bundesamt lag der tägliche Wasserverbrauch pro Person 2023 bei durchschnittlich 122 Litern⁽⁵⁾ – für einen Vier-Personen-Haushalt ergibt das einen Jahresverbrauch von rund 170 bis 190 Kubikmetern.

Der örtliche Wasserversorger berechnet für dein Traumhaus einen Verbrauchspreis von 2,23 € brutto pro m³ Trinkwasser zzgl. einer jährlichen Grundgebühr von ca. 80 € brutto. Für das Schmutzwasser (Abwasser) fallen 2,65 € pro m³ zzgl. einer jährlichen Grundgebühr von 70 € an⁽⁶⁾.

Bei einem durchschnittlichen Verbrauch eines Vier-Personen-Haushalts von 170 bis 190 m³ ergeben sich daraus jährliche Kosten von insgesamt etwa 1.000 € bis 1.100 € für Wasser und Abwasser zusammen.

Abfallbeseitigung

Die Abfallgebühren erhebt die zuständige kommunale Abfallwirtschaft. Sie setzen sich aus einer Grundgebühr sowie den Kosten für Behältervolumen und Leerungshäufigkeit zusammen.

Für dein Traumhaus sind eine 80-Liter-Biotonne (zweiwöchentliche Leerung), eine 120-Liter-Papiertonne (vierwöchentliche Leerung) sowie eine 80-Liter-Restabfalltonne (zweiwöchentliche Leerung) vorgesehen⁽⁷⁾. Daraus ergibt sich eine Jahresgebühr von rund 150 €. Nicht enthalten sind Sonderleistungen wie die Abholung von Sperrmüll oder Elektrogeräten – diese lassen sich bei Bedarf separat beim Wertstoffhof anmelden bzw. abgeben.

Versicherungen

Für dein Traumhaus sind zwei zentrale Policen relevant:

Wohngebäudeversicherung: Das Wohnhaus sollte gegen Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser/Rohrbruch, Sturm/Hagel sowie – besonders wichtig an der Ostseeküste – gegen Elementarschäden wie Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch und weitere Naturgefahren abgesichert sein⁽⁸⁾.

Hausratversicherung: Mit dieser Versicherung lässt sich dein Hausrat gegen Feuer, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel absichern⁽⁹⁾. Wie umfangreich dein Versicherungsschutz ausfallen soll und welche Versicherungssummen passend sind, hängt von deiner persönlichen Situation und deinem Sicherheitsbedürfnis ab.

Je nach Tarif, Leistungsumfang und Anbieter solltest du für beide Versicherungen mit jährlichen Kosten von etwa 1.500 € bis 2.200 € rechnen. Bei besonders umfangreichem Schutz können die Beiträge entsprechend höher ausfallen.

Steuern

Grundsteuer

Als Eigentümer bist du grundsätzlich zur Zahlung der jährlichen Grundsteuer B verpflichtet. Die Höhe wird in mehreren Schritten ermittelt: Das Finanzamt setzt den Grundsteuerwert fest, multipliziert ihn mit der gesetzlichen Steuermesszahl, und die Gemeinde wendet darauf ihren individuellen Hebesatz an. An der Ostseeküste in Schleswig-Holstein liegen viele Gemeinden bei einem Hebesatz um die 340 bis 350 % ⁽¹⁰⁾.

Für ein Grundstück dieser Größe und Bebauung ergibt sich daraus eine jährliche Steuerlast von ca. 1.000 €.

Zweitwohnsitzsteuer

Wenn du dein Traumhaus als Zweitwohnsitz für gelegentliche Aufenthalte nutzt, kann die Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erheben. Diese Steuer knüpft daran an, dass neben der Hauptwohnung eine weitere Wohnung für private Zwecke genutzt oder zumindest vorgehalten wird. Die Berechnung erfolgt häufig anhand mehrerer Faktoren, darunter Lage, Baujahr, Wohnfläche sowie der kommunale Steuersatz ⁽¹¹⁾.

Je nach Ausgestaltung und Nutzungsumfang solltest du mit jährlichen Kosten von etwa 3.000 € bis 4.000 € rechnen.

*Alle genannten Kosten und Angaben dienen der Orientierung und basieren auf durchschnittlichen Erfahrungswerten oder öffentlich zugänglichen Quellen. Die tatsächlichen Kosten können je nach Region, individueller Nutzung sowie aktuellen Marktpreisen variieren. Eine Gewähr für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird nicht übernommen. Die Angaben stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar.

Quellen:

(1) Stromspiegel / co2online – Durchschnittlicher Stromverbrauch im 4-Personen-Haushalt (Einfamilienhaus), Stand 2025

(2) Energieausweis des Objekts (Verbrauchsausweis nach GEG), Effizienzklasse A+

(3) Örtlicher Grundversorger – Strompreise (Grundversorgung), Preisstand 01.02.2026

(4) Regionales Schornsteinfegerhandwerk – übliche Gebühren für Kehrung/Überprüfung / vorliegender Bescheid, Stand 2026

(5) Statistisches Bundesamt (Destatis) – Wasserverbrauch pro Kopf und Tag, 2023

(6) Örtlicher Wasser-/Abwasserversorger – aktuelle Verbrauchs- und Grundgebühren, Stand 2026

(7) Zuständige kommunale Abfallwirtschaft – Gebührensätze für die Abfallentsorgung, Stand 2026

(8) Marktübliche Vergleichsrechner und Faustregeln für Wohngebäudeversicherungen mit Elementarschutz (Stand 2026)

(9) Marktübliche Vergleichsrechner und Faustregeln für Hausratversicherungen mit Elementarschadendeckung (Stand 2026)

(10) Kommunale Hebesätze zur Grundsteuer B in Ostseegemeinden Schleswig-Holsteins (Vergleichswerte), vorliegender Bescheid, Stand 2026

(11) Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts zu Zweitwohnungssteuersatzungen (2024) sowie darauf folgende kommunale Neufassungen

(4) Statistisches Bundesamt; Entgelt für die Trinkwasserversorgung in Tarifgebieten nach Tariftypen Entgelt für die Trink­wasser­versorgung in Tarifgebieten nach Tariftypen