Kaufnebenkosten einer Immobilie: Berechnung & bundesweite Übersicht

Was sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie?

Als Kaufnebenkosten einer Immobilie werden alle Kosten bezeichnet, die dir zusätzlich zum Kaufpreis deines Hauses entstehen. Zu diesen typischen Kaufnebenkosten zählen etwa die Grunderwerbsteuer oder die Gebühren für den Notar und die Maklerprovision. Man unterscheidet zwischen den obligatorischen und den flexiblen Kaufnebenkosten einer Immobilie:

• Die obligatorischen Kaufnebenkosten sind die, die dir in jedem Fall entstehen, also besagte Grunderwerbsteuer, Notarkosten und auch die Grundbuchkosten der Baufinanzierung.

• Die flexiblen Kaufnebenkosten sind die, die je nach Zustand und Ausgangslage des Hauses hinzukommen können: Finanzierungsnebenkosten, Maklerprovision, Modernisierungskosten oder auch die Kosten für deinen Umzug.

Wie setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen?

Beim Hauskauf kommen neben dem Kaufpreis wie gesagt noch einige zusätzliche Kosten auf dich zu. Am besten planst du all diese Posten von Anfang an bei der Finanzierung mit ein.

• Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (s. unsere Grafik samt Auflistung weiter unten).

• Für Notar und Grundbuch zahlst du pauschal etwa 1,5 Prozent.

• Und die Maklerkosten kommen noch einmal mit bis zu 7,14 Prozent dazu. Immerhin: Seit 2020 ist gesetzlich geregelt, dass du und der Verkäufer euch die Provision für den Makler teilt, das heißt du zahlst „nur“ bis zu 3,57 Prozent. Bedanken kannst du dich beim „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Klingt kompliziert, vergünstigt dir aber mitunter den Hauskauf um mehrere tausend Euro.

Kaufnebenkosten eines Grundstücks

Wenn du selbst baust, macht der Grundstückskauf etwa 10–15 Prozent der Gesamtkosten aus. Das ist grob geschätzt, denn Grundstückspreise variieren stark je nach Lage und Nachfrage. Dazu kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten, die ebenfalls bei 10–15 Prozent des Grundstückspreises liegen. Ein Bodengutachten, das je nach Baugrund sinnvoll ist, schlägt mit 0,3–0,5 Prozent der Baukosten zu Buche (zu den Grundstückspreisen siehe auch den Artikel auf drklein.de).

Kaufnebenkosten berechnen: Gibt es Rechner, wie berechne ich diese?

Sehr praktisch: Inzwischen gibt es im Netz Rechner, die dir sehr schnell die ungefähren Kaufnebenkosten deiner Immobilie berechnen. Zwar solltest du diese nur als ungefähren Richtwert nehmen, aber das ist ja schon mal ein Anfang! Bei immoverkauf.de oder hauskredite.de (Links siehe unten in unseren Quellenangaben) etwa findest du Kaufnebenkostenrechner im Netz.

Wie funktionieren Kaufnebenkosten-Rechner?

Gib einfach den Kaufpreis der Immobilie ein, das ist der im Kaufvertrag beurkundete Preis. Wichtig ist auch der Ort deiner Immobilie, da er über die anfallende Grunderwerbsteuer entscheidet, die von Bundesland zu Bundesland verschieden ist (siehe unsere Auflistung unten). Jetzt noch die Maklerprovision eintragen, falls sie dir schon bekannt ist. Falls nicht, arbeitet der Kaufnebenkostenrechner mit einem ortsüblichen Durchschnittswert. Und Voilà: Du weißt jetzt, was dich ungefähr erwartet.

Finanzierung: Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Leider kannst du die Kaufnebenkosten beim Eigenheimkauf steuerlich nicht absetzen. Dafür gibt es aber Vorteile, wenn du vermietest. Beispiele für das Absetzen der Kaufnebenkosten sind in diesem Fall die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Diese erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich positiv auf die Steuerlast und somit die Finanzierung deiner Kaufnebenkosten aus. Fahrtkosten zu Besichtigungen und Behördengängen kannst du ebenfalls geltend machen. Achtung: Seit 2025 gilt eine neue Regel - die Grundsteuer wird für bebaute und unbebaute Grundstücke nach der Grundsteuerreform in vielen Regionen neu berechnet.

Es lohnt sich also, die neuen Werte im Blick zu behalten. Für dein Eigenheim kannst du außerdem bei Renovierungen oder haushaltsnahen Dienstleistungen Steuern sparen. Bis zu 20 Prozent der Handwerker- und Dienstleistungskosten (max. 1.200 € bzw. 4.000 Euro jährlich) kannst du direkt von deiner Steuer abziehen. Allerdings nur mit Rechnung und Überweisung!

Energetische Sanierungen bieten ebenfalls Vorteile: Bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten kannst du steuerlich absetzen, wenn du dein Eigenheim selbst nutzt. Nachhaltigkeit wird so nicht nur umweltfreundlich, sondern auch steuerlich attraktiv.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten je Bundesland?

Wie bereits angedeutet: Die Kaufnebenkosten variieren von Bundesland zu Bundesland in Deutschland. Während du beim Immobilienkauf oder -bau in Bayern und Sachsen derzeit am günstigsten davonkommst, musst du in Berlin oder Brandenburg am meisten zahlen. Die Notar- und Grundbuchkosten sind mit 2,0 Prozent des Kaufpreises überall gleich, ebenso die Regel, dass die Maklerprovision bis zu 3,57 Prozent betragen darf. Wir haben das im Folgenden mal nach Bundesländern aufgelistet:

• Kaufnebenkosten für Nordrhein-Westfalen (NRW) – In Nordrhein-Westfalen betragen die Kaufnebenkosten maximal 12,07 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus den 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 6,5 % Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57 % zusammen.

• Kaufnebenkosten für Bayern – In Bayern liegen die Kaufnebenkosten bei 9,07 %. Hier fallen dir 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten an, die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 %, und die Maklerprovision beläuft sich auch hier auf bis zu 3,57 %.

• Kaufnebenkosten in Niedersachsen – Für einen Immobilienkauf in Niedersachsen betragen die Kaufnebenkosten insgesamt 10,57 %. Diese setzen sich für dich zusammen aus: den 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, 5,0 % Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57 %. 

• Kaufnebenkosten in Hessen – In Hessen liegt die Gesamtbelastung bei 11,57 %. Diese umfasst die 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, eine 6,0 % Grunderwerbsteuer und ebenfalls eine Maklerprovision von bis zu 3,57 %. 

• Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg – In Baden-Württemberg betragen die Kaufnebenkosten für dich insgesamt 10,57 % deines Kaufpreises. Diese setzen sich zusammen aus: 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 5,0 % Grunderwerbsteuer sowie der Maklerprovision von bis zu 3,57 %. 

• Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz (RLP) – In Rheinland-Pfalz betragen die Kaufnebenkosten 10,57 %. Diese setzen sich aus 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 5,0 % Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57 % zusammen.

• Kaufnebenkosten in Berlin – Für einen Immobilienkauf in Berlin betragen die Kaufnebenkosten 11,57 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus den 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 6,0 % Grunderwerbsteuer sowie auch hier einer Maklerprovision von bis zu 3,57 %. 

• Kaufnebenkosten in Sachsen – In Sachsen beträgt die Gesamtbelastung beim Immobilienkauf 9,07 %. Sie setzt sich zusammen aus den 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 3,5 % Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57 %. 

• Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein – In Schleswig-Holstein betragen die Kaufnebenkosten insgesamt 12,07 %. Diese setzen sich zusammen aus 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 6,5 % Grunderwerbsteuer und einer Maklerprovision von bis zu 3,57 %. 

• Kaufnebenkosten in Hamburg  – Für Hamburg betragen die Kaufnebenkosten insgesamt 10,07 %. Sie setzen sich zusammen aus 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 4,5 % Grunderwerbsteuer und einer Maklerprovision von bis zu 3,57%.

• Kaufnebenkosten in Saarland – Im Saarland fallen Kaufnebenkosten von insgesamt 12,07 % des Kaufpreises an. Diese setzen sich aus den 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 6,5 % Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57 % zusammen. 

• Kaufnebenkosten in Brandenburg – In Brandenburg belaufen sich die Kaufnebenkosten auf insgesamt 12,07%. Diese setzen sich aus 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 6,5 % Grunderwerbsteuer und einer Maklerprovision von bis zu 3,57 % zusammen.

• Kaufnebenkosten in Sachsen-Anhalt – Für Sachsen-Anhalt fallen Kaufnebenkosten in Höhe von 10,57 % des Kaufpreises an. Diese bestehen aus 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, einer 5,0 % Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57 %.

• Kaufnebenkosten in Thüringen – In Thüringen belaufen sich die Kaufnebenkosten auf 12,07 % des Kaufpreises. Diese setzen sich aus 2,0% Notar- und Grundbuchkosten, einer 6,5% Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision von bis zu 3,57% zusammen.

• Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern (MV) – In Mecklenburg-Vorpommern betragen die Kaufnebenkosten ebenfalls 11,57 %. Hier fallen 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, eine 6,0 % Grunderwerbsteuer und eine Maklerprovision von bis zu 3,57 % an.

• Kaufnebenkosten in Bremen – In Bremen zahlst du Kaufnebenkosten in Höhe von 10,57 % des Kaufpreises. Dazu gehören 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten, eine 5,0 % Grunderwerbsteuer sowie eine Maklerprovision von bis zu 3,57 %.

Wir hoffen, unser Beitrag konnte deine ersten Fragen klären und dich etwas zu diesem Thema aufschlauen. Wenn du selbst nicht allzu tief in die Tasche greifen möchtest, dann kannst du dein Glück auch bei der Traumhausverlosung versuchen. Mit einem Einsatz ab bereits 10,00 Euro kannst du dir ein Los-Paket sichern und hast die Chance auf das aktuell zu verlosende Haus.

Verwendete Quellen: drklein.de, immoverkauf.de, hauskredite.de