Baunebenkosten im Überblick: Was gehört dazu und was nicht?
Du träumst vom Bau deines eigenen Hauses? Bevor du mit deinen kreativen Wohnideen durchstarten kannst, wartet eine oft unterschätzte Hürde auf dich: das große B – wie Baunebenkosten. Von Genehmigungen über Vermessungen und Gutachten bis hin zu Anschlussgebühren und Versicherungen kommt schnell eine beträchtliche Summe zusammen, die dein Budget stark belasten kann. Aber keine Angst, wir zeigen dir, welche Posten dich erwarten und worauf du achten solltest, damit dein Traum vom eigenen Haus nicht zum finanziellen Albtraum wird.
Definition: Was sind Baunebenkosten?
Als Baunebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die über den reinen Baupreis eines Hauses hinausgehen. Dazu zählen unter anderem die Kosten für den Grundstückskauf sowie die letzten Anschlüsse vor dem Einzug. Du kannst sie mit den Nebenkosten beim Hauskauf vergleichen. Übrigens entstehen die ersten Baunebenkosten lange, bevor überhaupt der erste Stein gelegt wird. Meist machen sie sogar 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten aus. Das heißt konkret: Bei einem Baupreis von 400.000 Euro kommen schnell bis zu 60.000 Euro hinzu. Damit dich diese Kosten nicht eiskalt erwischen, zeigen wir dir im Folgenden, welche Posten dazugehören und wie du den Überblick behältst. Ein paar Beispielrechnungen für die Baunebenkosten findest du übrigens auch auf immobilienscout24.de. Den überarbeiteten Baunebenkostenrechner gibt es bald wieder auf baufiguru.de.
Baunebenkosten: Eine Übersicht entlang der Phasen
Wie du sicher längst weißt, ist der Bau eines Hauses keine kurzfristige Angelegenheit. Oft vergehen von der ersten Planung bis zum Einzug in das schlüsselfertige Zuhause Jahre. Damit du dir einen ersten Überblick verschaffen kannst, haben wir dir hier einmal die wichtigsten Nebenkosten für die verschiedenen Phasen des Hausbaus aufgelistet. Wir gehen dabei von einem Baupreis von 400.000 Euro aus.
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf
Streng genommen zählen die Kosten für den Grundstückskauf nicht direkt zu den Baunebenkosten, sondern zu den allgemeinen Kaufnebenkosten. Da sie jedoch einen erheblichen Teil der Gesamtausgaben ausmachen, solltest du sie unbedingt mit einplanen.
Notar- und Grundbuchkosten: Diese machen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Baukosten aus. Bei einem Bauprojekt von 400.000 Euro musst du hier also mit etwa 6.000 bis 8.000 Euro rechnen. Diese Kosten fallen für die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch an – sie sind beim Grundstückskauf obligatorisch.
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das ca. 14.000 bis 26.000 Euro. Sie wird einmalig fällig, sobald du das Grundstück erwirbst.
Maklerprovision: Falls ein Makler im Spiel ist, zahlst du ca. 3,57 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht bei 400.000 Euro etwa 14.000 Euro. In der Regel wird diese Provision (wie beim Hauskauf auch) zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
1. Die Nebenkosten bei der Bauvorbereitung
Bevor du mit dem Bau loslegen kannst, brauchst du eine Baugenehmigung – und die gibt es nicht umsonst. Der erste Schritt ist der Bauantrag, den nur bestimmte Fachkräfte mit Bauvorlageberechtigung einreichen dürfen. Dabei gibt es zwei Stufen: die große Bauvorlageberechtigung, die für alle Bauwerke gilt und Architekten sowie bauvorlageberechtigten Bauingenieuren vorbehalten ist, und die kleine Bauvorlageberechtigung, die sich auf kleinere Gebäude wie Einfamilienhäuser bis 200 m² beschränkt und auch von Bautechnikern oder Handwerksmeistern genutzt werden kann.
Für die Einreichung deines Bauantrags musst du mit ca. 0,5 Prozent der Baukosten rechnen, also etwa 2.000 Euro. Die Baugenehmigung schlägt mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten zu Buche – das sind ca. 800 bis 2.800 Euro. Wichtig zu wissen: Die Gebühren für die Baugenehmigung fallen leider auch dann an, wenn dein Antrag abgelehnt wird.
Vermessungsarbeiten
Für die Baugenehmigung brauchst du einen amtlichen Lageplan, der wichtige Grundstücksdaten wie Abstandsflächen und Höhenlage enthält – erstellt von einem Vermessungsingenieur. Auch nach Baubeginn sind Vermessungsarbeiten Pflicht: Innerhalb von 14 Tagen muss eine Baukontrollmessung erfolgen, um die geplanten Maße vor Ort zu prüfen. Nach Fertigstellung wird das Gebäude erneut vermessen, bevor es offiziell ins Liegenschaftskataster eingetragen wird. Für die Vermessung deines Grundstücks und die Erstellung notwendiger Pläne zahlst du noch einmal ca. 0,6 bis 0,7 Prozent der Baukosten, das sind rund 2.500 Euro.
Abrissarbeiten
Falls auf deinem Grundstück noch alte Gebäude, Gebäudereste oder Bäume stehen, können Abriss- oder Fällarbeiten ca. 1,25 bis 6,25 Prozent der Baukosten ausmachen, also zwischen 5.000 und 25.000 Euro.
Bodengutachten
Ein Bodengutachten prüft die Beschaffenheit des Baugrunds, etwa auf Mängel und Schadstoffbelastung, und ist wichtig, um spätere Bauprobleme zu vermeiden. Es kostet dich ca. 1.200 bis 2.000 Euro (0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten). Das Gutachten eines Prüfstatikers ist ebenfalls wichtig, dafür musst du noch mal mit ca. 1.000 Euro rechnen.
Erschließungskosten
Bevor dein Haus ans Netz geht, muss das Grundstück erschlossen werden – also Anschlüsse für Wasser, Strom, Telekommunikation und Abwasser erhalten. Die öffentliche Erschließung endet an der Grundstücksgrenze, alles darüber hinaus zahlst du selbst. Laut § 129 BauGB können Gemeinden bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf dich umlegen. In Neubaugebieten sind Grundstücke oft schon voll erschlossen, sodass diese Kosten entfallen. Für den Anschluss deines Grundstücks fallen ca. 1,6 bis 3,0 Prozent der Baukosten an. Das sind also noch einmal ca. 6.400 bis 12.000 Euro.
Bodenaushub
Bevor Keller, Garage oder Leitungen entstehen, muss der Boden ausgehoben und fachgerecht entsorgt werden. Die Kosten hierfür variieren je nach Region und Bodenbeschaffenheit stark. Für den Aushub der Baugrube zahlst du zwischen ca. 1,25 bis 5 Prozent der Baukosten, was etwa 5.000 bis 20.000 Euro entspricht.
Bauvertragsprüfung
Ein Anwalt muss den Bauvertrag nicht prüfen. Das kann dir aber sehr viel Ärger ersparen, da Verträge oft „unternehmerfreundlich“ formuliert sind. Ein Fachanwalt oder Bauherrenberater prüft deinen Bauvertrag für ca. 0,4 bis 0,9 Prozent der Baukosten – also ca. 1.600 bis 3.600 Euro.
2. Die Nebenkosten während der Bauphase
Die gute Nachricht: Wenn du es bis zum Bau geschafft hast, gibt es fast keine Baunebenkosten mehr. Ein paar gibt es trotzdem noch. Aber danach heißt es wirklich: Alles Gute für dich in deinem neuen Heim!
Gutachter
Solltest du dich dazu entschließen, einen Baugutachter zu engagieren, der den Bauprozess begleitet und die Baufortschritte kontrolliert, fallen dafür ca. 0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten an, also ca. 1.500 bis 2.000 Euro.
Versicherungen
Als Bauherr oder Bauherrin kannst du für Unfälle und Schäden auf der Baustelle haftbar gemacht werden – eine Absicherung ist daher sinnvoll. Die sogenannte Bauherrenhaftpflicht schützt dich vor Schadensersatzforderungen bei Personen- oder Sachschäden, die Prämie liegt meist im dreistelligen Bereich. Eine Bauleistungsversicherung deckt zusätzlich unvorhersehbare Schäden wie Vandalismus oder Naturgewalten ab (ausgenommen Feuer). Achte hier auf eine ausreichende Schadensabdeckung inklusive Aufräumarbeiten. Insgesamt machen die Versicherungen etwa 0,125 Prozent der Baukosten aus, also rund 500 Euro.
Baunebenkosten absetzen
Für einen Neubau hast du grundsätzlich leider keine Steuerermäßigung. Allerdings kannst du die Lohnkosten der Handwerker bei der Einkommensteuer absetzen, sofern die Arbeiten kurz nach dem Einzug erfolgen. Auch Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen lassen sich innerhalb von drei Jahren als Herstellungskosten abschreiben, solange sie die Anschaffungskosten der Immobilie nicht übersteigen.
Wer diese Posten von Anfang an einplant, startet ins eigene Haus ohne Kostenschock im dritten Bauabschnitt. Und wer sich das Sparen lieber abkürzen möchte: Bei der Traumhausverlosung entfallen Baunebenkosten für Gewinner komplett. Mit einem Einsatz ab bereits 10,00 Euro sicherst du dir ein Los-Paket und damit die Chance auf das aktuell zu verlosende Haus.
Verwendete Quellen: schwaebisch-hall.de, immobilienscout24.de, baufiguru.de