Baunebenkosten im Überblick: Was gehört dazu, was nicht?
Du träumst von deinem selbstgebauten Haus-Bau? Hervorragend! Bevor du mit deinen kreativen Wohnideen durchstarten kannst, wartet eine oft unterschätzte Hürde: das große B – wie Baunebenkosten. Von Genehmigungen über Vermessungen und Gutachten bis hin zu Anschlussgebühren und Versicherungen, da kommt schnell eine Summe zusammen, die dein Budget ziemlich belasten kann. Aber keine Angst wir zeigen dir, welche Posten dich erwarten und worauf du achten solltest, damit dein Traum vom eigenen Haus nicht zum finanziellen Albtraum wird.
Definition: Was sind Baunebenkosten?
Die Baunebenkosten umfassen alle Kosten, die über den reinen Baupreis eines Hauses hinausgehen – vom Grundstückskauf bis zu den letzten Anschlüssen vor dem Einzug. Du kannst sie mit den Nebenkosten beim Hauskauf vergleichen. Übrigens: Die ersten Baunebenkosten entstehen lange, bevor überhaupt der erste Stein gelegt wird. Meist machen sie sogar 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten aus. Das heißt konkret: Bei einem Baupreis von 400.000 Euro kommen schnell bis zu 60.000 Euro obendrauf. Damit dich das nicht eiskalt erwischt, zeigen wir dir, welche Posten dazugehören und wie du den Überblick behältst. Ein paar Beispielrechnungen für die Baunebenkosten findest du übrigens auch bei immobilienscout24.de. Einen überarbeiteten Baunebenkostenrechner bald wieder auf baufiguru.de.
Baunebenkosten: Übersicht entlang der Phasen
Wie du sicher längst weißt, ist der Bau eines Hauses keine kurzfristige Angelegenheit. Oft vergehen von der ersten Planung bis zum schlüsselfertigen neuen Zuhause Jahre. Damit du dir einen ersten Überblick verschaffen kannst, haben wir dir hier einmal die wichtigsten Nebenkosten für die verschiedenen Phasen des Hausbaus aufgelistet. Wir gehen dazu von einem Baupreis von 400.000 Euro aus.
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf
Streng genommen zählen die Kosten für den Grundstückskauf nicht direkt zu den Baunebenkosten, sondern zu den allgemeinen Kaufnebenkosten. Da sie jedoch einen erheblichen Anteil an den Gesamtausgaben haben, solltest du sie unbedingt mit einplanen.
Notar- und Grundbuchkosten: Die Notar- und Grundbuchkosten machen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Baukosten aus. Bei einem Bauprojekt von 400.000 Euro kannst du hier also mit ca. 6.000 bis 8.000 Euro rechnen. Diese Kosten fallen für die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch an – ein Muss beim Grundstückskauf.
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das ca. 14.000 bis 26.000 Euro. Sie wird einmalig fällig, und zwar sobald du dein Grundstück erworben hast.
Maklerprovision: Falls ein Makler im Spiel ist, zahlst du ca. 3,57 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht bei 400.000 Euro etwa 14.000 Euro. In der Regel wird diese Provision (wie beim Hauskauf auch) zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
1. Die Nebenkosten bei der Bauvorbereitung
Los geht’s mit dem ersten offiziellen Schritt. Bevor du mit dem Bau loslegen kannst, brauchst du eine Baugenehmigung – und die gibt es nicht umsonst. Der erste Schritt ist der Bauantrag, den nur bestimmte Fachkräfte mit Bauvorlageberechtigung einreichen dürfen. Dabei gibt es zwei Stufen:
Die große Bauvorlageberechtigung, die für alle Bauwerke gilt und Architekten sowie bauvorlageberechtigten Bauingenieuren vorbehalten ist.
Die kleine Bauvorlageberechtigung beschränkt sich auf kleinere Gebäude wie Einfamilienhäuser bis 200 m² und kann auch von Bautechnikern oder Handwerksmeistern genutzt werden.
Für die Einreichung deines Bauantrags musst du mit ca. 0,5 Prozent der Baukosten rechnen, also etwa 2.000 Euro. Die Baugenehmigung schlägt mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten zu Buche – das sind ca. 800 bis 2.800 Euro.
Unbedingt berücksichten: Die Gebühren für die Baugenehmigung fallen leider auch für den Fall an, wenn dein Antrag abgelehnt wird.
Vermessungsarbeiten
Für die Baugenehmigung brauchst du einen amtlichen Lageplan, der wichtige Grundstücksdaten wie Abstandsflächen und Höhenlage enthält – erstellt von einem Vermessungsingenieur. Auch nach Baubeginn sind Vermessungsarbeiten Pflicht: Innerhalb von 14 Tagen muss eine Baukontrollmessung erfolgen, um die geplanten Maße vor Ort zu prüfen. Nach Fertigstellung wird das Gebäude erneut vermessen, bevor es offiziell ins Liegenschaftskataster eingetragen wird. Für die Vermessung deines Grundstücks und die Erstellung notwendiger Pläne zahlst du noch einmal ca. 0,6 bis 0,7 Prozent der Baukosten, das sind rund 2.500 Euro.
Abrissarbeiten
Falls auf deinem Grundstück noch alte Gebäude, Gebäudereste oder Bäume stehen, können Abriss- oder Fällarbeiten ca. 1,25 bis 6,25 Prozent der Baukosten ausmachen, also locker zwischen 5.000 und 25.000 Euro.
Bodengutachten
Ein Bodengutachten prüft die Beschaffenheit des Baugrunds, etwa auf Mängel und Schadstoffbelastung. Es ist wichtig, um spätere Bauprobleme zu vermeiden. Es kostet dich ca. 1.200 bis 2.000 Euro (0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten). Das Gutachten eines Prüststatikers ist ebenfalls wichtig, dafür musst du noch mal mit ca. 1.000 Euro rechnen.
Erschließungskosten
Bevor dein Haus ans Netz geht, muss das Grundstück erschlossen werden – also Anschlüsse für Wasser, Strom, Telekommunikation und Abwasser erhalten. Die öffentliche Erschließung endet an der Grundstücksgrenze, alles darüber hinaus zahlst du selbst. Die Kosten variieren stark je nach Lage und Kommune. Laut § 129 BauGB können Gemeinden bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf dich umlegen. In Neubaugebieten sind Grundstücke oft schon voll erschlossen, sodass diese Kosten entfallen. Für diesen Anschluss deines Grundstücks fallen ca. 1,6 bis 3,0 Prozent der Baukosten an – also noch einmal ca. 6.400 bis 12.000 Euro.
Bodenaushub
Bevor Keller, Garage oder Leitungen entstehen, muss der Boden ausgehoben und fachgerecht entsorgt werden. Die Kosten hierfür variieren je nach Region und Bodenbeschaffenheit stark. Für den Aushub der Baugrube zahlst du zwischen ca. 1,25 bis 5 Prozent der Baukosten, was etwa 5.000 bis 20.000 Euro entspricht.
Bauvertragsprüfung
Ein Anwalt muss den Bauvertrag nicht prüfen – das kann dir aber sehr viel Ärger ersparen. Da Verträge oft „unternehmerfreundlich“ formuliert sind, hilft ein Fachjurist, Fallstricke zu vermeiden. Ein Fachanwalt oder Bauherrenberater prüft deinen Bauvertrag für ca. 0,4 bis 0,9 Prozent der Baukosten – also ca. 1.600 bis 3.600 Euro.
2. Die Nebenkosten während der Bauphase
Die gute Nachricht: Wenn du es bis zum Bau geschafft hast, dann gibt es fast keine Baunebenkosten mehr. Wir sagen fast, weil ein paar gibt es natürlich noch. Aber danach heißt es wirklich: Alles Gute für dich in deinem neuen Heim!
Gutachter
Solltest du dich dazu entschließen einen Baugutachter zu engagieren, der den Bauprozess begleitet, fallen weitere Kosten an. Während der Bauphase die Baufortschritte kontrollierten zu lassen ist keine schlechte Idee. Das kostet dich ca. noch einmal 0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten, also ca. 1.500 bis 2.000 Euro.
Versicherungen
Als Bauherr oder Bauherrin kannst du für Unfälle und Schäden auf der Baustelle haftbar gemacht werden – eine Absicherung ist daher sinnvoll. Die so genannte Bauherrenhaftpflicht schützt dich vor Schadensersatzforderungen bei Personen- oder Sachschäden. Die Prämie liegt meist im dreistelligen Bereich. Und eine Bauleistungsversicherung deckt unvorhersehbare Schäden wie Vandalismus oder Naturgewalten ab (ausgenommen Feuer). Achte auf eine ausreichende Schadensabdeckung, inklusive Zusatzkosten wie Aufräumarbeiten. Die Versicherungen machen etwa 0,125 Prozent der Baukosten aus, also rund 500 Euro. Ein kleiner, aber wichtiger Schutz vor Risiken und Nebenwirkungen auf deiner Baustelle.
Baunebenkosten absetzen
Für einen Neubau hast du grundsätzlich leider keine Steuerermäßigung. Allerdings kannst du die Lohnkosten der Handwerker bei der Einkommensteuer absetzen, sofern die Arbeiten kurz nach dem Einzug erfolgen. Auch Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen lassen sich innerhalb von drei Jahren als Herstellungskosten abschreiben, solange sie die Anschaffungskosten der Immobilie nicht übersteigen.
Wir hoffen, unser Beitrag konnte deine ersten Fragen klären und dich etwas zu diesem Thema aufschlauen. Wenn du selbst nicht allzu tief in die Tasche greifen möchtest, dann kannst du dein Glück auch bei der Traumhausverlosung versuchen. Mit einem Einsatz ab bereits 10,00 Euro kannst du dir ein Los-Paket sichern und hast die Chance auf das aktuell zu verlosende Haus.
Verwendete Quellen: schwaebisch-hall.de, immobilienscout24.de, baufiguru.de